Affärside Västerkulla Hotell
Västerkulla Hotell AB ska skapa en portfölj av hotellfastigheter med stabila hyresgäster som under starka varumärken driver hotellen. Fastigheterna ska ligga i svenska attraktiva medelstora städer. Vidare ska en aktiv förvaltning ligga till grund för stabila och långsiktiga kassaflöden.
Mål
- Målbilden för fastighetsportföljen är ett fastighetsvärde på cirka 7 miljarder SEK
- Avkastning, exklusive värdeförändring, på eget kapital ska uppgå till 8-10 %, före skatt
- Kassaflöde före skatt och investeringar ska uppgå till 12-14 %
- Soliditeten ska uppgå till 30-35 %
- Hotellfastigheterna bör ha minst 80 rum
Kvalitet
- Bolaget skall hålla sådan kvalitetsnivå vad det gäller drift, skötsel, rutiner, strategier mm så att det alltid kan attrahera nytt kapital
- Bolaget ska vara intressant för investerare på och utanför börsen. Detta uppnås genom en attraktiv fastighetsportfölj, hög kvalitetsnivå och börsfäighet
- Affärsplanen bygger på att Västerkulla ska bli ett bolag som har en sådan kvalitet och attraktivitet ur ett investerarperspektiv att en exit alltid är möjlig genom börsnotering eller försäljning
Förvärvstrategi
- Fastigheter förvärvas främst på konstaterade driftnetton
- Traditionella hotell med inriktning på affärsresenärer. Hotellen ska ej vara spa- eller konferenshotell, säsongsberoende eller upplevelsehotell
- Fastigheterna ska vara belägna på svenska orter med positiv utveckling
- Hyresgästerna ska vara kedjeanknutna med långa kontrakt
- Fastighet med hyresgäst utan kedjetillhörighet skall kunna förvärvas om det bedöms att hyresgästen kan komma att knyta hotellet till en kedja alternativt att Västerkulla kan finna ny hyresgäst med kedjetillhörighet eller ett hotell med unik position i marknaden som därför inte behöver vara kopplad till en kedjas varumärke
- Fastigheten ska vara belägen på en för orten bra och strategisk plats ur ett hotellperspektiv
- Hotellet ska kunna prestera minst genomsnittet på orten vad det gäller ARR, beläggning och RevPAR
Finansiering
- Soliditeten ska uppgå till 30-35 %
- Vid en fastighetsportfölj i nivå med målbilden ska kreditportföljen helst vara spridd på 2-3 banker
- Den genomsnittliga räntebindningstiden bör vara mellan tre till fem år. Avvikelse från detta kan göras efter beslut i styrelsen.
- Krediter ska löpa med ränta 3 månader STIBOR
- Kapitalbindningstid ska vid nya krediter vara 5 år
Finansiering kan även ske genom emittering av obligationer, preferensaktier eller andra finansieringslösningar
PORTFÖLJSTRATEGI
Investering
- Aktiv fastighetsutveckling inom det befintliga beståndet
- Varje investering ska i mesta möjliga mån generera ett nytt hyres- eller tilläggsavtal
Investeringar bör helst generera en avkastning som lägst uppgår till den högsta av den som var vid förvärvstillfället och marknadens avkastningskrav vid investeringstidpunkten
Kontrakt
- Omsättningsbaserade hyresavtal
- Omsättningsprocent för logi bör uppgå till 30-35 % och för F/B
till 8-12 % - Garantihyresnivå på minst 70 % av tänkt omsättningshyra
- Kontraktslängd vid tecknande av kontrakt, 15-20 år
- Standardiserade och branschanpassade kontrakt
Fastighetsförvaltning
- Egen kameral förvaltning
- Egen teknisk förvaltning alternativt extern teknisk förvaltning med hög kompetens och som kontrakteras på långa kontrakt
- Egen teknisk chef som hanterar den tekniska förvaltningen
- Fastigheterna ska besökas minst 2-4 gånger per år
- Västerkullas ägarskap ska utövas aktivt
- Ordinarie styrelsemöten skall hållas ute på hotellen
- Regelbundna möten med varumärkesansvariga och tekniska förvaltare
Hyresgäster
- Sett över tiden ska minst 80% vara kedjeanknutna och inte mer än 50 % bör tillhöra samma kedja
- Upprätthålla kontakt med varumärkesansvariga genom möten 2-4 gånger per år
- Hotellens management ska hålla hög nivå vilket ska säkerställas genom möten med varumärkesansvariga och utvärderingar